Installazione del motore di un condizionatore d’aria: valutare le norme circa l’uso delle parti comuni e per la tutela del decoro dell’edificio

Il muro perimetrale comune di un edificio in condominio ha non solo la funzione primaria di sostegno dello stabile, ma anche quella, accessoria e secondaria, di appoggio di tubi, fili, condutture, impianti, insegne pubblicitarie et cetera, eventualmente anche al servizio soltanto di una singola proprietà esclusiva, purché tale utilizzazione sia contenuta entro i limiti previsti dal Codice Civile, limiti che consistono nella possibilità di farne parimenti uso per gli altri partecipanti, nella non alterazione della destinazione, nonché nell’assenza di pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, o di alterazione del decoro architettonico, giacché non può consentirsi nell’uso singolo della cosa comune ciò che nemmeno è consentito a qualificate maggioranze assembleari.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (sentenza numero 9573 del 14 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Monza a seguito dell’apposizione del motore di un condizionatore d’aria sulla facciata esterna del fabbricato.
In generale, il regime legale di utilizzazione, da parte del singolo condòmino, delle cose comuni, tra cui rientra il muro perimetrale, e la tutela stessa del decoro dell’edificio, anche ai fini specifici dell’appoggio di condizionatori d’aria, ben possono essere sottoposti ad una apposita disciplina dal regolamento di condominio (come anche da una cosiddetta ‘deliberazione regolamento’, e cioè da una delibera che riguardi un singolo precetto ed intenda comunque fissare, per identici casi futuri, regole di comportamento per i condomini o per gli organi del condominio), coi soli divieti di menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, oppure di introdurre una generalizzata proibizione di uso delle parti comuni, o, infine, di derogare alle disposizioni fissate dal Codice Civile.
Tornando alla specifica vicenda, in merito alla installazione di condizionatori nelle parti comuni degli edifici condominiali, vengono certamente in rilievo le dimensioni, più o meno ridotte dei manufatti, le caratteristiche specifiche dell’impianto e le modalità con cui esso viene posizionato, la preesistenza di impianti analoghi al servizio di altri appartamenti, l’eventuale esistenza di norme regolamentari circa l’uso della facciata comune o la tutela del decoro dell’edificio ai fini specifici.
Non cambia molto, comunque, allorché i condizionatori siano apposti non sulla facciata comune dell’edificio, me nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, ove si trovano finestre o balconi aggettanti, giacché si applica in tal caso il Codice Civile laddove parimenti impedisce che nell’unità immobiliare di sua proprietà il condòmino esegua opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Illogico, quindi, analizzando la vicenda in esame, respingere, come fatto in Appello, le obiezioni sollevate dal condominio solo sulla base della considerazione che le rilevanti dimensioni e l’aspetto cromatico del condizionatore d’aria non trovavano riscontro nelle fotografie prodotte dal condominio, peraltro risultanti di non agevole fruibilità visiva, sembrando, piuttosto, tali dimensioni non imponenti, e trovandosi vicino, sempre in base alle fotografie, finestre di altri immobili dove sono stati apposti manufatti assolutamente analoghi, quando non di maggiori dimensioni.
Così, chiamato a valutare la legittimità del manufatto, sotto il profilo della sua inserzione in una parte comune, oppure in una proprietà esclusiva, e quindi se risultassero violate le disposizioni del Codice Civile, il giudice d’Appello, riducendo la propria indagine alle sole risultanze delle riproduzioni fotografiche, non ha verificato, in particolare, quale incidenza potessero svolgere le norme circa l’uso delle parti comuni e per la tutela del decoro dell’edificio, e nel dettaglio quelle inerenti proprio alla installazione dei condizionatori, stabilite nelle deliberazioni assembleari.