Distanze tra costruzioni: il regolamento locale può consentire una deroga al principio di prevenzione

In materia di distanze legali tra costruzioni, il principio di prevenzione è derogato quando il regolamento edilizio locale stabilisce una distanza minima delle costruzioni dal confine, salvo che lo stesso regolamento consenta espressamente di costruire in aderenza o in appoggio. In quest’ultimo caso, il primo costruttore può scegliere tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere il proprio fabbricato fino al confine, ma non può costruire a distanza inferiore a quella prescritta dal confine, poiché tale prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco. Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 5080 del 26 febbraio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo al posizionamento di un gazebo e di un impianto fognario a dispersione. Analizzando la vicenda, emergono due dati essenziali: il manufatto incriminato dista dal confine tra i 2,70 e i 2,80 metri, mentre la distanza da mantenersi, secondo il regolamento locale, tra gli edifici e il confine è di 5 metri. In generale, Codice Civile alla mano, le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, ma nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. Ciò detto, secondo il principio di prevenzione temporale, il proprietario che costruisce per primo determina le distanze che devono essere osservate per le costruzioni sui fondi vicini. In particolare, il principio della prevenzione comporta che il confinante, che costruisce per primo, può edificare sia alla distanza minima imposta dalla legge, sia sul confine, sia a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo in tale ultimo caso la possibilità per il vicino, che elevi un fabbricato successivamente, di avanzare il proprio fabbricato fino a quella preesistente, chiedendo la comunione forzosa del muro, oppure costruendo in aderenza. Ove, poi, vi sia un regolamento locale integrativo alle disposizioni del Codice Civile, il principio di prevenzione non opera quando la disciplina regolamentare impone il rispetto di una distanza delle costruzioni dai confini. L’operatività del principio non è, invece, esclusa quando gli strumenti urbanistici, pur prevedendo determinate distanze dal confine, contemplino comunque la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, ovvero quando il regolamento locale si limiti a stabilire solo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal Codice Civile senza peraltro imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine. Dal fatto che l’operatività del principio di prevenzione non sia esclusa quando gli strumenti urbanistici, pur prevedendo determinate distanze dal confine, contemplino comunque la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio non deriva, però, che, nei casi in cui il regolamento locale consenta le costruzioni in aderenza o in appoggio, si possa costruire anche a distanza inferiore dal confine. Difatti, il criterio della prevenzione è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che il regolamento consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere il proprio fabbricato fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco. Per quanto concerne poi le conseguenze per il mancato rispetto delle distanze nella realizzazione di un fabbricato, la condanna all’arretramento invece che alla totale demolizione costituisce applicazione del principio di proporzionalità e deve essere disposta, chiosano i giudici, nel caso in cui essa non risulti frustrare l’integrale protezione dell’interesse meritevole sotteso alla domanda.