Nulla la decisione con cui l’assemblea dispone interventi su beni di proprietà esclusiva di singoli condòmini

La deliberazione dell’assemblea condominiale che dispone interventi su beni di proprietà esclusiva di singoli condòmini è affetta da nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto, in quanto eccede le attribuzioni dell’assemblea, che può occuparsi esclusivamente della gestione dei beni e dei servizi comuni. E tale nullità, sottratta al termine di impugnazione di trenta giorni previsto di norma., sussiste anche quando le decisioni non pregiudichino i diritti individuali dei condòmini dissenzienti, poiché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio richiede il metodo contrattuale fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi, non potendo essere adottata con il metodo decisionale dell’assemblea basato sulla maggioranza.
Questi i paletti fissati dai giudici (ordinanza numero 5528 del 28 febbraio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso originato dall’impugnazione di due distinte delibere adottate dall’assemblea di un condominio di Salerno, la prima con cui veniva incaricato un tecnico di redigere il computo metrico di lavori straordinari deliberati, compresi quelli privati, riguardanti i balconi, e la seconda con cui veniva scelta l’impresa appaltatrice per l’esecuzione delle opere condominiali e private.
In premessa, va ribadito che la deliberazione assembleare deve ritenersi affetta da nullità, tra le altre ipotesi, in caso di impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto della deliberazione. L’impossibilità giuridica dell’oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle attribuzioni proprie dell’assemblea, e quest’ultima, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. In sostanza, l’assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
Detto ancora più chiaramente, l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono.
Applicando questa visione alla vicenda in esame, è indubbio che siano nulle le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale, chiosano i magistrati.