Provvedimento giudiziario in luogo del contratto definitivo: necessario riprodurre l’assetto del contratto preliminare

In materia di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, il provvedimento giudiziario in luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. Pertanto, la pronuncia costitutiva è preclusa quando le difformità del bene oggetto del trasferimento abbiano una portata sostanziale, alterandone la struttura e la funzione rispetto a quanto previsto nel preliminare. La condizione di identità del bene, tuttavia, non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel rispetto dell'esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso nel preliminare. Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 30427 del 26 novembre 2024 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo al mancato trasferimento della proprietà di un rustico e dell’annesso terreno oggetto di un preliminare di vendita sottoscritto alla fine degli anni ’60. In Appello è stato disposto il trasferimento, in favore degli erede del compratore, della proprietà del complesso immobiliare indicato nel preliminare di vendita del giugno 1968. Tuttavia, pur essendo stata affermata l’identità dei cespiti contemplati nel preliminare con quelli attualmente esistenti, viene addotta, osservano i giudici di Cassazione, l’esistenza, allo stato, di nuovi fabbricati, tanto da giustificare una sostituzione delle originarie particelle, fabbricati in parte realizzati in sostituzione di precedenti fabbricati e in parte realizzati ex novo e privi di concessione edilizia. A fronte di tali dettagli, bisogna ricordare che l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre presuppone l’identità strutturale e funzionale del bene oggetto del trasferimento coattivo con quello contemplato nel preliminare, sicché la pronuncia costitutiva che dispone l’effetto traslativo è preclusa allorché le difformità del cespite abbiano una portata sostanziale. E, a tale riguardo, la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso – dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto nuovi cespiti diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento. Invece, nella vicenda presa in esame, si è appurato che gli estremi della concessione edilizia menzionati nel preliminare si riferivano all’originario fabbricato esistente, mentre l’attuale edificazione realizzata – non corrispondente all’originaria previsione negoziale – risulta priva di concessione edilizia, senza, peraltro, che l’abuso sia sanabile. Dunque, si tratta di nuovi fabbricati, nient’affatto contemplati dal compromesso, e non già di difformità incidenti sullo stato dell’immutato originario immobile, come menzionato dal titolo. Ne discende che assume rilievo la circostanza che le nuove opere realizzate siano state compiute in radicale assenza di un titolo autorizzativo. Non si ha, pertanto, un titolo autorizzativo riferito ai nuovi fabbricati, che non possono essere inglobati nel cespite nel suo complesso all’origine previsto nel preliminare, con l’effetto che la pronuncia costitutiva è inibita, sebbene in adesione al principio sulla natura formale e non sostanziale della nullità dell’atto traslativo che non evochi il titolo abilitativo. Tirando le somme, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) – e, in mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione –, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizione dell’azione, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale.