Distanze tra edifici: basta la presenza di una sola parete finestrata
La finalità della normativa non è solo quella di impedire intercapedini malsane tra due pareti, ma di assicurare un adeguato spazio libero, tutelando più in generale la salubrità degli ambienti
Ai fini dell’applicazione della normativa in materia di distanza tra edifici, normativa che impone la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, è sufficiente la presenza di una sola parete finestrata, anche quando la costruzione fronteggiante sia priva di pareti, purché dotata dei requisiti di stabilità, consistenza e immobilizzazione al suolo. Difatti, la finalità della norma non è solo quella di impedire intercapedini malsane tra due pareti, ma di assicurare un adeguato spazio libero, tutelando più in generale la salubrità degli ambienti.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 19537 del 15 luglio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso che ha avuto quando, a seguito della denuncia di inizio attività, da parte dei proprietari di un lotto di terreno in una zona residenziale, per la costruzione di due villette ad uso abitativo, il comproprietario di un fondo adiacente – con fabbricato e autorimessa – lamentò che le nuove costruzioni non rispettavano le previste distanze legali, ossia almeno cinque metri dal confine e dieci metri tra pareti finestrate.
In Appello è stato ordinato l’arretramento dei corpi di fabbrica nella misura necessaria al rispetto delle distanze, nonché al pagamento di un importo risarcitorio pari a 1.000 euro. Ciò perché si è appurato, osservano i giudici di secondo grado, che i corpi di fabbrica realizzati violano la distanza minima di dieci metri dalle costruzioni del vicino per quanto riguarda il corpo denominato ‘corpo 2’, e la distanza minima di cinque metri dal confine per quanto riguarda entrambi i corpi, se si tiene conto del rilievo in pianta della porzione seminterrata. Allo stesso tempo, però, i giudici d’Appello hanno ritenuto le sporgenze prese in esame non rilevanti ai fini delle distanze legali, in quanto prive dei requisiti di solidità e consistenza richiesti dalla nozione giuridica di costruzione, con la conseguenza che solo la parte in elevazione del ‘corpo 2’ si trovava a distanza inferiore al minimo legale, e, entrando ancor più nei dettagli, hanno infine riconosciuto la natura edilizia anche dell’autorimessa pertinenziale, in quanto regolarmente condonata e stabile, con conseguente rilevanza ai fini del computo delle distanze.
Quanto alla disciplina normativa applicabile, i giudici d’Appello hanno escluso che quanto previsto dalle norme tecniche comunali potesse derogare al limite minimo di dieci metri tra pareti finestrate, in assenza di piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata, e hanno ritenuto direttamente applicabile la normativa del 1968, di natura inderogabile e prevalente sulla disciplina locale.
Centrale nella decisione della Cassazione è il riferimento alla tettoia-autorimessa, valutata in Appello come costruzione rilevante ai fini del calcolo delle distanze.
Secondo i realizzatori delle due villette, però, la tettoia in esame è una struttura priva di pareti, con copertura in lamiera, priva di veduta e utilizzata solo come ricovero per auto, come certificato dalla documentazione progettuale allegata all’istanza di condono e dalle osservazioni del consulente tecnico, e quindi non è qualificabile come costruzione nell’ottica della normativa relativa alle distanze tra edifici.
Questa obiezione non convince i giudici di Cassazione, poiché, osservano, si è accertato che il manufatto in questione risultava accatastato come corpo autonomo ed era stabilmente ancorato al suolo tramite pilastri in ferro. Tali caratteristiche sono idonee a configurarlo come costruzione ai fini civilistici. E, poi, anche un manufatto privo di pareti può costituire costruzione, ove presenti i caratteri della stabilità, consistenza e immobilizzazione al suolo.
Ragionando in questa ottica, è rilevante un dettaglio, sanciscono i giudici richiamando quanto appurato in Appello, ossia le caratteristiche della tettoia in esame, con conseguente rilevanza, nell’ottica della normativa sulle distanze tra edifici, in ragione della presenza di una parete finestrata nel fabbricato.
Per quanto concerne, infine, l’essere la costruzione, ossia la tettoia, priva della presenza di due pareti, i giudici precisano che è sufficiente via sia una parete finestrata. Ciò perché la finalità della norma non è solo quella di impedire intercapedini malsane tra due pareti, ma di assicurare anche un adeguato spazio libero, tutelando così più in generale la salubrità degli ambienti.