Sufficiente la deliberazione a maggioranza per stabilire l’uso indiretto della cosa comune

In ambito condominiale, l’uso indiretto, mediante locazione, della cosa comune può essere disposto con deliberazione a maggioranza quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 13615 dell’11 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Montesilvano e originato dall’opposizione di una condòmina alla delibera con cui era stata autorizzata la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale, in corrispondenza di un locale al pian terreno già adibito a bar.
Anche per i magistrati di terzo grado è impossibile porre in dubbio la legittimità della delibera.
Confermata la linea tracciata in Appello, laddove si erano valorizzate la temporaneità e la minima durata (cinque mesi all’anno) dell’occupazione dell’area, la conservazione del passaggio sul marciapiedi da parte dei condòmini (con apposito corridoio di passaggio di un metro e mezzo), nonché il fatto che queste limitazioni risultavano inserite nel contratto di locazione, impegnando così il conduttore al loro rispetto.
Insostenibile, quindi, secondo il giudice d’Appello, che dall’uso così autorizzato possa essere derivato un mutamento nella consistenza e nella struttura del marciapiede.
Per il giudice d’Appello, viste la limitata estensione fisica dell’occupazione e la significativa limitazione temporale della locazione, è palese la legittimità dell’uso indiretto della cosa comune mediante locazione, non essendo ragionevole un suo uso promiscuo anche in ragione della immediata prossimità del marciapiede condominiale al locale di proprietà esclusiva adibito a ristorante.
Ampliando l’orizzonte, poi, i magistrati di Cassazione osservano che quanto previsto dal Codice Civile in materia di cosa comune concerne la modificazione della cosa comune ad opera del singolo partecipante e non il diverso caso, quale quello in esame, in cui sia stata adottata una delibera assembleare sull’utilizzo della cosa comune.
In sostanza, le innovazioni si distinguono dalle modificazioni, sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo. Sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condòmino, con precisi limiti indicati, per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa. Per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condòmino, al cui perseguimento sono rivolte.
Per quanto concerne l’innovazione prevista dal Codice Civile, essa non riguarda qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale, laddove, alla luce della cosiddetta ‘riforma del condominio’, la mutazione della destinazione originaria è possibile nei limiti messi nero su bianco dal Codice Civile in materia di modifica delle destinazioni d’uso.